1、按“空转——试点——全面铺开”程序进行操作。

　　目前，我国已在全国范围开展物业税的模拟空转。空转虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。安徽、河南、福建、天津、北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等十省市已开始物业税“空转”运行。空转主要是为“实转”探索路径，积累经验。

　　目前空转的物业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

　　空转一段时间后，将会“转实”。北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓上月底在北京两会上提交了物业税开征提案。据他介绍，北京的写字楼、商铺、酒店式公寓等商业地产今年末或将开始征收物业税。尔后，随着物业税征收条件的日益成熟，逐渐向非普通住宅和普通住宅覆盖。看来，开征物业税的步伐已大大加快，北京很可能马上开始实征物业税的试点。物业税已离我们越来越近。

　　2、按“商用物业——豪宅——经营性普通住宅——自住性普通住宅”逐步扩大税基。

　　物业税的开征将是渐进的，先简后繁，先易后难。可能先对商用物业开征，因为商用物业涉及的人不多，并且商用物业是投资性物业。其后对豪宅开征。所谓豪宅，按住建部的规定指的是容积率小于1且价格高于所在地平均价格20%以上的房屋。然后再视情况，对居民的经营性房产(第二套及以上)进行征税，最后是居民自住性普通住宅。

　　3、用最简单的方式计税

　　由于物业种类繁多、土地性质不一、区域差别很大，为减少社会成本、方便操作，政府很可能采用最简单的人均面积法进行计税。即在确定可免征物业税的人均面积的基础上，对超标的部分按超标的程度进行梯段征税，例如，超过免征面积1倍之内的按基准物业税率征收，超过免征面积2倍以之内的按基准物业税率的2倍进行征收，依次类推。面积超标越多，课税将越重。基准物业税率可先粗后细，先每隔几年修订一次，然后再根据相应区域相应类型物业的年度平均交易价格每年进行修订。

　　假设可免征物业税的人均面积为40平方米，某个家庭三口人，目前拥有3套房，每套房的建筑面积均为120平方米，则对他们的某一套房可免征物业税，另外两套房属于征税范围。这两套房将按照房屋所在的城市、区域以及物业的种类进行梯段计税。若根据这两套房所在城市和区域，其物业税的基准税率均为每年每平方米50元，则其中一套每年的物业税为6000元；另一套每年的物业税为12000元。

　　直接按建筑物面积进行收税，既可避免土地性质、房屋性质等对收税造成的影响，也可避免价值评估的问题。价值评估不但工作量十分庞大，而且还容易引发腐败。这样的话，无论农村、郊区还是城市，无论房地产所有者是单位还是个人，只要制定出免征物业税的人均面积、按区域和物业种类所确定的基准物业税率，物业税就很容易计算出来。

　　4、可能在2020年前全面铺开

　　房价的飞涨，与刚性需求密切相关。而刚性需求是建立在人口红利的基础上的。虽然对于人口红利何时结束，众说纷纭，但大部分研究结果表明，我国的人口红利将在2020年左右结束。这就意味着房地产业将在2020年左右彻底进入夕阳状态。在此之前，物业税必须推出，以免政府的财政收入陷入青黄不接的境地。

　　同时，住宅供需在宏观上的总体饱和与平衡，也逼着政府尽快推出物业税，以配合产业结构调整，阻止资金继续向房地产业聚集，进而造成社会财富不必要的巨大浪费。

　　目前，开征物业税遇到的主要问题有：

　　a，物业信息包括全国各地房地产的所有或占有信息、不同类型物业的市场成交价格信息等的统计尚未完善，相关信息全国并未联网；

　　b，实体经济远未复苏，一旦推出，可能造成房地产业的震荡，进而引起经济的多米诺骨牌效应；

　　c，推出物业税所引起的税负加重，对我国的营商环境可能造成影响。

　　d，拥有众多物业的既得利益阶层的阻碍与反对；

　　以上问题除了第一条需要做些实际工作外，其它的都是决策问题，实际上都不是什么问题。经过长时间的准备，开征物业税的相关工作已基本就绪。今明两年内，很可能在条件相对成熟的城市进行试运行，从商用物业开始，逐步铺开，直至全面覆盖。由于税基范围广，涉及的工作量十分巨大，对一般的居民住宅物业而言，很可能要到2020年左右才会开征物业税。

　　5、先轻后重

　　先象征性地征收，以减少阻力，避免房价高空坠落。待全面铺开并积累一定经验后，再根据政府开支需要，逐步加重税率。