根据国家有关法律规定和合同双方的约定，工程在交付使用后有一个免费维保期限，以确保工程质量。如果根据工程的履行时间来区分，我们可以把工程合同分两个阶段来管理，即合同的工程施工管理阶段和合同的售后服务管理阶段，而上面涉及的实际就是工程合同的售后服务阶段的管理。

工程合同施工阶段的管理是开发公司（或其他单位）的工作内容，是合同双方约定的责任和义务，不牵涉到第三方，而工程合同的售后服务阶段因牵涉到使用单位，结果一下子就变得复杂起来了，如果大家都能按流程和合同约定来办事，就可以避免出现以上的情况。本人在此对规范工程合同售后服务的管理提些建议：

１、首先要明确参与各方的责任和义务。

工程合同是工程开发单位和承建单位双方约定的权利和义务等总称，不管合同处在工程施工阶段还是已竣工验收并移交使用后的售后服务阶段，开发单位和承建单位都是合同的主体，都应该完全履行合同约定的义务，同时也只有合同的双方才有相互的约束力。在合同的售后服务阶段，考虑物业公司与开发公司的关系和实际情况，开发公司可以委托物业公司对承建单位的后期工程维护过程进行管理和督促跟进，但物业公司不能完全代替开发单位来执行合同的全部内容。而物业公司本身也有着一个双重的身份，物业公司还代替接管和使用单位的一方，在项目合理的维保期内，在接到业主有关工程质量投诉时，物业公司以代管单位的身份直接找开发单位解决问题也是一种正常的渠道。

２、在工程的物业接管验收阶段，开发单位和物业公司要按流程完善应有的相关手续，完好移交工程土建和设备设施的资料档案和现场；有必要，开发公司应移交各类工程合同的复印件，方便物业公司对工程合同售后服务阶段的管理和跟进。　　

在物业公司的接管验收阶段，开发公司应积极组织相关单位一起对工程土建和设备设施进行逐项验收，确保各分项工程完全满足国家相关规范和使用的要求，对存在的问题要及时督促承包单位整改后移交物业公司，办理有关的交接手续。物业公司交接手续即表示开发单位已按设计要求提供了相应设备设施交付项目使用，规避了开发公司以后的风险；同时也明确了工程安全和运行管理责任的移交，明确了开发单位与物业公司责任时间的划分。而开发单位委托物业公司代为管理合同的售后服务阶段，要向物业公司提供合同复印件和承建单位负责人联系电话、地址，并将委托管理内容及时通知承建单位。而我们现在出现的问题是：项目移交无完备手续和相关方签字记录；委托管理时间、界限不清晰，责任不明确，或受其他因素影响，没有按规范要求进行；而部分物业公司也存在专业技术不够精通，盲目接管，或不坚持原则完备移交手续等现象造成了工程合同的售后服务阶段的管理脱节。因开发单位和物业管理单位双方责任不清、对合同售后服务部分不了解等，有问题就容易出现相互推诿扯皮，最终影响业主的正常生活。

３、在物业接管验收并交付使用后，物业管理处应该明白自身的职责和义务。

在物业接管验收后，工程土建和设备设施就已交付使用，物业管理处就需担负安全和运行管理的责任，确保工程的正常使用和安全；同时对工程出现的各类质量问题及时记录，并直接反馈到承建单位（需开发公司委托），督促整改。对整改的过程进行跟进，对维修的内容进行记录，并对承建单位的售后服务质量（包括服务态度和维护质量）反馈到开发公司，协助兄弟单位对供应商的评估。只有当工程出现问题，多次联系相关承包单位而不能如期履行合同要求的情况下（物业管理处有清楚记录的故障情况，联系时间，联系人等，甚至有函件通知的形式），则，物业管理处应以工作联系单或函件的形式告知开发公司，请求协助处理。

４、对合同维保期结束情况的处理。

根据公司流程，合同维保期的结束，维保押金的退还，是需物业管理处的确认，也是为了保证合同能得到有效的执行。现在普遍存在的问题是承建单位平时是无法联系上，而当合同到期时，就会露面，并要求退还维保押金。鉴于此种情况，建议由物业管理处、开发公司和承包单位，三方一起对工程进行再次验收，督促承包单位对现有问题全部处理完毕，并双倍扣除原代替维修的工程款项（包括材料和人工）。

５、还有一种现象就是承建单位发现工程尾款和维保押金不能满足工程遗留问题处理的费用支出，干脆就走人，单方废弃合同。

对这种情况首先需要开发公司合理选择承建单位，并有严格的制约手段等。需强调的是工程遗留问题的及时解决情况，不能因承建单位的逃离反过来又影响客户的正常生活或项目配套设备的正常使用，从而造成沿海品牌形象的受损。对这方面的问题，物业公司应及时以报告的形式详细说明工程情况，维护改造的方案，预算费用的多少，报告到地区开发公司。开发公司在知悉事件原因的情况下，应首先集中力量解决现有问题，对方案、预算的可行性进行审核，或另外给出处理方案，组织费用的落实。至于追究承建单位合同约定的责任，应该放在后面了，只有这样才能加快解决问题的速度，确保沿海的品牌形象，也体现了沿海以顾客至上的理念。